住宅ローンを滞納した(支払えなくなった)場合の解決策を解説

離婚やリストラ、減給や突発的な事故や病気などで住宅ローンの支払いが滞りがちになってしまうことがあります。住宅ローンが支払えなければ、自己破産を検討しなければならいないのでしょうか?

自己破産はあくまでも最終手段です。収入の減少等が一時的なものであれば、自己破産を回避することは可能です。また、住宅ローン以外の借金の返済によって住宅ローンの支払いが難しい場合には、住宅ローン以外の借金を整理することでマイホームを維持することもできます。

今回は、住宅ローンが支払えなくなった場合の解決策について解説します。

住宅ローンの延滞期間と解決方法

住宅ローンを延滞した場合、どれぐらいの期間でマイホームは競売にかけられてしまうのでしょうか。延滞から競売までの流れをみていきましょう。

(1)住宅ローンの延滞期間(1〜2ヶ月)

住宅ローンを延滞すると、銀行などの金融機関から支払の督促が来ます。この段階であれば、銀行などの金融機関は話し合いによって返済条件の見直しに応じてくれることもあります。一般的に返済条件を見直すことを「リスケ(リスケジュール)」といいます(リスケについては後述します)。リスケを行うには、返済能力が残っていることが前提となります。そのため、近い将来、収入が回復する見込みがなければ、リスケを行うことは無意味だといえます。

(2)住宅ローン延滞期間(3〜6ヶ月)

延滞期間が3〜6ヶ月続くと、銀行等から「期限の利益喪失通知」が送られてきます。

住宅ローンは通常、借りたお金を決められた期日に分割で支払うことを約束して、契約しますが、期限の利益喪失通知が届くと、この分割で支払う権利(これを期限の利益といいます)を失い、残金を一括で返済しなければならなくなります。一括で返済できれば問題ありませんが、返済ができない場合は、住宅ローンの保証会社が債務者に代わって銀行へ残金を支払うことになります。

保証会社が代わって支払いをすることを「代位弁済」といい、保証会社から代位弁済に関する通知が送られてくることになります。

代位弁済通知が届いてもなお、何もしないでいると、裁判所から「競売開始決定通知書」が届くことになります。つまり、延滞から6か月程度、競売手続きが開始されることになります。ただし、まだこの段階であっても、競売以外の選択肢は残されています。以下では各ケースに応じた解決方法をみていきましょう。

収入の減少が一時的なものである場合

収入の減少が一時的なもので、近い将来、収入が回復する見込みがある場合、返済条件を見直してもらえれば住宅ローンの支払いを続けていくことができます。このような場合は、銀行に事情を話して、返済条件を見直してもらうとよいでしょう。返済条件を見直することを「リスケ」といいます。リスケには大きく「返済期間の延長」と「一時的な返済の猶予」という2つの方法がありますが、一般的に銀行にそれぞれの方法を認めてもらうには下記のような条件をクリアしている必要があります。

返済期間の延長 ・期間延長後の返済期間が35年以内であること

・期間延長の結果、80歳未満に完済できてること

一時的な返済猶予 返済が猶予される期間は一般的に半年から1年程度。

それまでに収入が回復できる見込みがなければならない。

なお、返済期間を延長した場合は、延長した期間分、利息が加算されるので返済金額の総額が大きくなること、一方、一時的に返済を猶予してもらった場合は、返済期間は変わらないため、猶予後の返済金が大きくなるというデメリットがあります。そのため、将来的に収入が回復する見込みがあるだけでなく、長期的に安定的な収入が得られる見込みがなければ、リスケをしても、また返済困難な状態に陥るといえるでしょう。

他の借金を整理すれば住宅ローンが支払える場合

住宅ローンの他にも借金があり、その借金の返済のために住宅ローンの支払いが滞っている場合には、他の借金を整理することで、住宅ローンの支払いを継続していくことが可能になることもあります。借金の整理方法には、大きく「自己破産」、「個人再生」、「任意整理」がありますが、住宅ローンを除外して借金を整理できるのは、個人再生と任意整理です。任意整理とは、貸金業者との話し合いにより借金を整理する方法で、原則として利息はカットできますが、元本については減額できません。

そのため、任意整理では、それほど大幅な借金の減額は期待できないので、この方法では他の借金を返済しながら、住宅ローンの支払いを続けていくことは難しいかもしれません。

なお、平成19年以前に、長期的に消費者金融から借入れをしていた場合は、過払い金が発生しているかもしれません。この場合は、任意整理でも大幅に他の借金を減らすことができる可能性があるので、一度、弁護士などの専門家に相談してみるといいでしょう。

一方、個人再生では最大1/5まで借金を減額できるので、他の借金の総額が大きい場合は、個人再生を利用すれば住宅ローンの支払いを継続していくことが可能になるかもしれません。住宅ローンの支払いを継続しながら他の借金を整理するには、住宅資金特別条項制度(住宅ローン条項)を利用した個人再生を行う必要があります。この制度の利用には下記の要件を満たす必要があります。

  1. 将来的に収入を得る見込みがあり、かつ住宅ローンを除いた借金の総額が5,000万円以下であること。
  2. 住宅の購入や、建築するために借り入れたお金であること
  3. マイホームに住宅ローンを担保するための抵当権が設定されていること
  4. マイホームに住宅ローン以外の抵当権や担保権が設定されていないこと
  5. マイホームを申立人本人が所有していること
  6. マイホームに申立人が住んでいること(単身赴任中であっても、将来的に戻る予定があれば可)
  7. 保証会社が代位弁済してから6か月が経過していないこと

とくに、注意したいのが7.です。保証会社が代位弁済すると、6か月以内に個人再生の申立てをしない限り、住宅ローン条項を使って、マイホームを維持することができなくなるのです。このことは裏を返せば、保証会社が代位弁済をしても、6か月以内に個人再生の申立てをすれば、これまで通り分割で住宅ローンを支払っていくことができることになります。

つまり、個人再生の申立てによって、期限の利益の喪失や保証会社による代位弁済、そして競売開始決定も全て無かったことになるのです。これを「住宅ローンの巻き戻し」といいます。住宅ローン条項を利用した個人再生には、このように強い効力があるため、住宅ローン以外の借金が大きい場合は、個人再生手続きをぜひ検討してみてください。

どうしても住宅ローンを返済できない場合

収入が回復する見込みがない、もしくは住宅ローン以外の借金を整理しても、今後継続して住宅ローンを支払っていくだけの余裕がない、といった場合は、マイホームを手放す必要があります。同じマイホームを手放すなら、メリットの多い方法を選択したいものです。そこで、考えられ方法が「任意売却」になります。

(1)競売との違い

任意売却も競売同様、マイホームを手放すことには変わりありませんが、競売と比較して高い金額で売却できること、また売却代金から引っ越し代をだしてもらえることもあったり、さらに通常の売却と変わらない方法なので、近所の人に事情を知られる心配も少ないといった利点があります。

競売と任意売却の違い

競売 任意売却
売却価格 市場価格の6〜7割程度 市場価格に近い金額
近隣に知られる可能性 あり

・競売物件としてネット(不動産競売物件情報サイトBIT)に公開されるため

・不動産業者などが近隣に聞き込みをするため

ほぼない

・通常の売却と変わらない方法で行うため

残債務 任意売却よりも多く残る可能性あり

(任意売却よりも売却価格が低いため、競売によっても債務は完済せず、残債務が多く残る可能性がある)

競売よりも残債務は少なくなる可能性あり

(競売よりも売却価格が高いため)

引っ越し代 だしてもらえない 引っ越し代をだしてもらえる可能性あり(10~30万円程度)
退去日 買受人が代金を支払った時点で所有権が移転するので、それ以降は不法占拠になるため、強制的に立ち退かされることもある。 買主との話し合いで決定することになるので、ある程度融通がきく

(2)競売の流れの任意売却のリミット

競売手続きは申立てがあってから落札されるまでに最低でも6か月程度、長ければ2,3年かかることもあります。そのため、競売手続きが開始されても、開札日(落札者が決まる日)までなら、任意売却をすることは可能です。ただし、開札日ぎりぎりだと、債権者が任意売却に応じてくれない可能性がありますので、早めに手続きを進める必要があります。

(3)任意売却や競売によっても借金が残った場合

任意売却や競売によっても借金が残ってしまう場合は、債務整理を検討する必要があります。残った借金の額が小さく、3~5年程度で返済が可能な場合は、債権者との話しあいによる任意整理の手続きを進めていくことになります。一方、収入が少なく、返済のメドがたたない場合は、自己破産手続きを検討することになります。

(4)任意売却・競売後に自己破産することのメリット

自己破産には、一定の財産がある場合の「管財事件」と、一定の財産がない場合の「同時廃止」という2つの手続きがあります。管財事件では、財産を現金化して、その金銭を債権者に分配する手続きがプラスされるため、裁判所に納める予納金が 同時廃止に比べ高額(同時廃止が1~2万円であるのに対し管財事件では50万円以上)になること、および手続きに時間がかかるなどのデメリットがあります。この点、任意売却や競売後に自己破産手続きを行う場合は、すでに財産は処分されていますので、マイホーム以外にめぼしい財産がなければ、同時廃止として処理される可能性が高く、予納金を低く抑えることができます。

まとめ

住宅ローンの支払いが難しいからといって、すぐに自己破産をしなければならないわけではありません。延滞の期間や延滞の理由(一時的なものか継続的なものか)、借金の状況(住宅ローン以外の借金の有無)などによって、とるべき選択肢は異なってきます。ただし、何もしないで延滞を続けることは事態を悪化させることになります。住宅ローンの返済が難しいと、迷わず弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

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